![\"\"](\"https:\/\/red.dk\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/202011_UdviklingiAfkast_2-e1605871105439.png\")
<\/p>\nKapitalst\u00e6rke lejere p\u00e5 lange lejekontrakter er for mange investorer en attraktiv investeringscase. Alligevel er flere ejendomsinvestorer tilbageholdende med investeringer, n\u00e5r det g\u00e6lder big box ejendomme. Hvor high-street retailejendomme handles til lave afkastkrav, oplever RED lavere eftersp\u00f8rgsel og h\u00f8je risikotill\u00e6g p\u00e5 selv de bedst-beliggende big box ejendomme.<\/p>\n
Det er ikke mange investorer, der har big box som investeringsm\u00e5l. Det kommercielle retailmarked har l\u00e6nge v\u00e6ret udfordret af udviklingen i forbrugernes k\u00f8bsadf\u00e6rd og den stigende handel online, hvorfor vi har oplevet en faldende investeringsvolumen i retailejendomme p\u00e5 det danske marked i de seneste \u00e5r. I stedet for at investere i retailejendomme har investorerne s\u00f8gt i \u201dsikker havn\u201d og efterspurgt de bedst beliggende kontor- og boligejendomme med lavere risiko mod et lavere afkast.<\/p>\n
P\u00e5 trods af \u00f8get handel online \u2013 og nu den globale pandemi \u2013 synes netop big box butikkerne dog at have udvist stabilitet og har klaret sig godt igennem en sv\u00e6r periode.<\/p>\n
I et marked med en demografisk udvikling hvor flere bos\u00e6tter sig i byerne, udg\u00f8r high-street retailejendomme i K\u00f8benhavn en attraktiv ejendomsklasse for flere ejendomsinvestorer. Det er velkendt, at udviklingen i afkastkravet p\u00e5 str\u00f8gejendomme i K\u00f8benhavn har v\u00e6ret nedadg\u00e5ende, og high-street retailejendomme er de seneste \u00e5r solgt til rekordlave afkastkrav i niveauet 3 %.<\/p>\n
<\/p>\n
Sammenholdes afkastkravene for str\u00f8gejendomme med big box butikker, k\u00e6des sidstn\u00e6vnte ofte sammen med v\u00e6sentligt h\u00f8jere risiko af investorerne. I de seneste \u00e5r har vi registreret flere big box transaktioner, hvor afkastkravene starter fra 7% for selv de bedre beliggende ejendomme.<\/p>\n
![\"\"](\"https:\/\/red.dk\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/202011_BigBox_1-e1605866199940.png\")
<\/p>\n
Investorerne kr\u00e6ver derved det dobbelte i afkast for big box ejendomme i forhold til high-street, og endvidere i forhold til andre segmenter, herunder kontor- og boligejendomme i storbyerne.<\/p>\n
Ligeledes handles shopping centre til et lavere niveau end big box. Dette er til trods for, at denne ejendomsklasse b\u00e5de kr\u00e6ver v\u00e6sentlige asset management f\u00e6rdigheder hos investorerne og er afh\u00e6ngig af flere butikkers performance, herunder ogs\u00e5 mindre kapitalst\u00e6rke lejere for at skabe et velfungerende butik-mix.<\/p>\n
Big box adskiller sig fra str\u00f8gejendomme og shopping centre ved ofte at v\u00e6re beliggende p\u00e5 lokationer lidt udenfor centrum af de danske storbyer, eftersom disse omr\u00e5der tilbyder st\u00f8rre arealer til de pladskr\u00e6vende ejendomme. Alligevel synes en r\u00e6kke faktorer at indikere, at risikovurderingen af big box er overdreven.<\/p>\n
S\u00e6rligt kendetegnende for big box ejendomme er, at lejerne oftest er st\u00f8rre kapitalk\u00e6der s\u00e5som IKEA, Elgiganten, Bauhaus, Jysk eller T-Hansen. Alle er veletablerede detailvirksomheder, der udg\u00f8r bonitetsst\u00e6rke lejere.<\/p>\n
Soliditetsgraden for kendte big box k\u00e6der i Danmark viser, at langt st\u00f8rstedelen af kapitalk\u00e6derne har h\u00f8je soliditetsgrader, hvorfor lejere af big box butikker er modstandsdygtige overfor tab og usikre tider, hvilket skaber sikkerhed for udlejer.<\/p>\n
Danmark befinder sig som f\u00f8lge af den globale pandemi lige nu i en usikker tid, og flere overskrifter lyder, at udbruddet af COVID-19 i for\u00e5ret fungerede som en katalysator for \u00f8get e-handel blandt forbrugere, dels grundet smitterisiko og nedlukning.<\/p>\n
Alligevel erfarede flere byggemarkeder i samme periode v\u00e6kst i deres kundetal og oms\u00e6tning. Dertil har Jysk og elektronikk\u00e6derne Elgiganten og Power haft rekordsalg under krisen trods nedlukning af flere af deres butikker. Frem mod juli 2020 oplevede Power et salgsboom p\u00e5 40% sammenholdt med samme periode sidste \u00e5r. Dette indikerer, at big box har vist sig modstandsdygtige under den globale pandemi.<\/p>\n
![\"\"](\"https:\/\/red.dk\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/202011_Soliditetsgrad_1-e1605866497901.png\")
<\/p>\n
I detailbranchen har det l\u00e6nge v\u00e6ret tesen, at hele id\u00e9en bag big box forretninger (bredt sortiment, lave priser og h\u00f8j tilg\u00e6ngelighed) er truet af internettet og den stigende e-handel. Ofte udeladt af ligningen er flere af big box k\u00e6dernes produkter; st\u00f8rre varegrupper (senge, k\u00f8kkener, biler), som kunderne foretr\u00e6kker at m\u00e6rke, se eller pr\u00f8ve i den fysiske butik. Dertil er det vanskeligere at returnere st\u00f8rre produkter k\u00f8bt online.<\/p>\n
E-handel viser i denne sammenh\u00e6ng s\u00e6rligt sin fremtr\u00e6den hos big box k\u00e6derne gennem stigende brug af Click-and-Collect. Kunderne k\u00f8ber deres varer online og afhenter dem i de fysiske butikker. Dette g\u00f8r den fysiske big box til et fortsat relevant aktiv p\u00e5 ejendomsmarkedet.<\/p>\n
Sammenlignet med andre typer ejendomme, er markedet for big box s\u00e6rligt transparent. Big box udlejes ofte til det samme lave lejeniveau, hvilket g\u00f8r det nemt for investorerne at gennemskue, hvorvidt den udbudte ejendom er udlejet til en markedskonform leje.<\/p>\n
I denne sammenh\u00e6ng tilbyder big box ejendomme investorerne h\u00f8jere sikkerhed for ikke at lide tab i en genudlejningssituation. Det i forvejen lave lejeniveau s\u00e6tter en begr\u00e6nsning for, hvor meget markedslejen kan falde. Dertil bidrager det overnormale afkastkrav p\u00e5 big box ejendomme til, at risikoen for tab er mindre sammenholdt med andre ejendomsklasser, der handles til lavere afkast.<\/p>\n
Flere faktorer indikerer h\u00f8j sikkerhed hos udlejer, hvorfor afkastkrav i niveauet 7-9% synes h\u00f8jt i dagens marked. Big box butikkerne har bonitetsst\u00e6rke lejere p\u00e5 lange lejekontrakter, og butikkerne er p\u00e5 flere parametre mere konkurrencedygtige overfor internethandlen. Endeligt er tilbagebetalingshorisonten p\u00e5 big box investeringer kort som f\u00f8lge af de overnormale afkast.<\/p>\n
Cushman & Wakefield | RED vurderer derfor, at ejendomsinvestorer har en unik mulighed for at kapitalisere et h\u00f8jt afkast mod en moderat risiko ved at inkludere big box ejendomme som en del af deres investeringsportef\u00f8lje.<\/p>\n
Lior Koren, Partner
\nMail: lk@cw-red.dk
\nTlf.: 27 11 05 08<\/p>\n
Kristian Vingaard, partner og Head of Retail
\nMail: kv@cw-red.dk
\nTlf. : 51 58 09 32<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Kapitalst\u00e6rke lejere p\u00e5 lange lejekontrakter er for mange investorer en attraktiv investeringscase. Alligevel er flere ejendomsinvestorer tilbageholdende med investeringer, n\u00e5r det g\u00e6lder big box ejendomme. Hvor high-street retailejendomme handles til lave afkastkrav, oplever RED lavere eftersp\u00f8rgsel og h\u00f8je risikotill\u00e6g p\u00e5 selv de bedst-beliggende big box ejendomme. Det er ikke mange …<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":1707,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[17,42,45],"tags":[],"acf":[],"yoast_head":"\n