![\"\"](\"https:\/\/red.dk\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/1-1.png\")
<\/p>\nCovid-19\u2019s globale udbredelse, og den deraf f\u00f8lgende nedlukning af Danmark, f\u00e5r store \u00f8konomiske konsekvenser \u2013 ogs\u00e5 p\u00e5 ejendomsmarkedet. Cushman & Wakefield RED forventer dog ikke, at kontorlejemarkedet i det centrale K\u00f8benhavn (CBD) vil opleve faldende lejeniveauer, hvilket der er tre prim\u00e6re \u00e5rsager til.<\/p>\n
Opf\u00f8relsen af spekulative byggerier sker ofte sent i et opsving, hvor lejen igennem en periode har v\u00e6ret stigende og hvor tomgangen har v\u00e6ret faldende, hvorfor grundlaget for at opf\u00f8re nye kontorer er gunstigt. Idet opf\u00f8relsestiden typisk er 12-24 m\u00e5neder oplever man dog ofte, at de nye byggerier kommer i markedet p\u00e5 et tidspunkt, hvor det \u00f8konomiske klima er \u00e6ndret. Dermed \u00f8ges udbuddet i en periode hvor eftersp\u00f8rgslen er faldet.<\/p>\n
Af nedenst\u00e5ende tabel fremg\u00e5r det, at coronakrisen rammer Danmark p\u00e5 et tidspunkt, hvor der er igangsat meget f\u00e5 spekulative byggerier og hvor 50% af arealet er forh\u00e5ndsudlejet:<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
<\/p>\n
Derudover er der tale om bygherrer, som \u00f8konomisk set er meget st\u00e6rke og som derfor har den \u00f8konomiske ballast til at gennemf\u00f8re byggerierne, herunder Skanska, KLP, PFA og Danica. Samtidig har de institutionelle bygherrer ikke nogen interesse i at reducere udbudslejen for deres byggerier, idet det vil p\u00e5virke v\u00e6rdien af de \u00f8vrige ejendomme i deres kontorportef\u00f8ljer.<\/p>\n
Ydermere er tomgangen for kontorlokaler i K\u00f8benhavn faldet betydeligt over de seneste \u00e5r og tomgangen i det centrale K\u00f8benhavn var i Q1 2020 nede p\u00e5 ca. 6,7%. Kontormarkedet i K\u00f8benhavn CBD vil derfor, uden at det p\u00e5virker markedslejen, kunne absorbere en stigningen i tomgangen p\u00e5 2-3%.<\/p>\n
<\/p>\n
![\"\"](\"https:\/\/red.dk\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/2-1-1.png\")
<\/p>\n
<\/p>\n
I mods\u00e6tning til i Stockholm og Oslo har udviklingen i lejen for prime kontorlejem\u00e5l i det centrale K\u00f8benhavn v\u00e6ret flad igennem \u00e5rtier. Dette skyldes prim\u00e6rt, at vi i K\u00f8benhavn CBD historisk set har haft mange byggegrunde til r\u00e5dighed, hvorfor vi har haft mulighed for at tilf\u00f8re nye kontorer i takt med v\u00e6ksten i eftersp\u00f8rgslen. Byggegrundene i CBD er nu i h\u00f8j grad udnyttet, og samtidig er en del af de \u00e6ldre kontorejendomme blevet konverteret til hoteller eller boliger.<\/p>\n
Ved indgangen til 2020 var REDs forventning derfor en markant v\u00e6kst i kontorlejen for CBD over de kommende 10 \u00e5r. Denne forventning byggede p\u00e5, at kontormarkedet i CBD nu i h\u00f8jere grad oplever de samme vilk\u00e5r som kontormarkederne i Oslo og Stockholm har oplevet de seneste mange \u00e5r. Som f\u00f8lge af coronakrisen er denne oprindelige forventning dog blevet afl\u00f8st af en forventning om en mere flad udvikling i de kommende \u00e5r, men ikke af et decideret fald.<\/p>\n
<\/p>\n
![\"\"](\"https:\/\/red.dk\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/3-1.png\")
<\/p>\n
<\/p>\n
I forhold til mange andre segmenter udg\u00f8r kontorsegmentets udgift til husleje en v\u00e6sentlig mindre andel af virksomhedernes oms\u00e6tning. Af tabellen til h\u00f8jre fremg\u00e5r det, at kontorsegmentets udgifter til husleje udg\u00f8r ca. 3-5% af virksomhedernes oms\u00e6tning. Sammenligner vi med hoteller og butikker, s\u00e5 udg\u00f8r deres udgifter til husleje en v\u00e6sentlig st\u00f8rre andel af oms\u00e6tningen.<\/p>\n
\u201dJo st\u00f8rre en andel lejeudgiften udg\u00f8r af virksomhedens oms\u00e6tning \u2013 jo mere f\u00f8lsom er lejen overfor \u00e6ndringer i oms\u00e6tningen.\u201d<\/p>\n
Kontorsegmentets st\u00f8rste udgiftspost er udgifter til l\u00f8nninger, hvorfor dette vil v\u00e6re den f\u00f8rste udgiftspost som virksomhederne fokuserer p\u00e5, n\u00e5r der skal foretages besparelser.<\/p>\n
For CBD i K\u00f8benhavn vil vi derfor f\u00f8rst opleve et pres p\u00e5 kontorlejen, hvis virksomhederne foretager mange fyringer og samtidig skalerer ned i arealst\u00f8rrelse, s\u00e5ledes at det f\u00e5r en markant effekt p\u00e5 tomgangen. Idet det er forbundet med relativt store omkostninger at flytte kontorer ser vi dog ofte, at virksomhederne accepterer at have et lidt for stort areal i en periode, indtil de er sikre p\u00e5 deres arealbehov. En nedgang i besk\u00e6ftigelsen medf\u00f8rer s\u00e5ledes ikke n\u00f8dvendigvis en tilsvarende stigning i tomgangen.<\/p>\n
<\/p>\n
![\"\"](\"https:\/\/red.dk\/wp-content\/uploads\/2022\/06\/4-1.png\")
<\/h3>\n