Der er blandt investorer, banker, r\u00e5dgivere og andre interessenter i ejendomsbranchen naturligvis en stor interesse for at blive klogere p\u00e5, hvordan den globale corona-lock down p\u00e5virker ejendomsmarkedet.<\/p>\n
Der er mange scenarier og udmeldinger \u2013 men det eneste vi kan sige med sikkerhed er, at vi aldrig har oplevet en lignende situation og derfor kender ingen de rigtige svar. Vores indl\u00e6g her bygger derfor ogs\u00e5 alene p\u00e5 den viden, vi har til dato og kan dermed hurtigt blive overhalet af ny viden.<\/p>\n
N\u00e5r sundhedsmyndighederne og regeringerne verden over lukker vores samfund ned, s\u00e5 skyldes det at vores sundhedsv\u00e6sen ikke har kapacitet til at behandle de som bliver h\u00e5rdt ramt af Covid-19, hvis vi fortsatte vores almindelige dagligdag og sociale omgang og vi dermed ville v\u00e6re p\u00e5 den \u201dstejle\u201d pandemi kurve.<\/p>\n
Det har medf\u00f8rt krav om social distance og isolation og medf\u00f8rt at en masse virksomheder oplever en voldsom nedgang i aktiviteten \u2013 eksempelvis fordi de bliver tvunget til at holde lukket eller fordi de har problemer med at f\u00e5 leveret varer til deres produktion. Store dele af Kinas industri har v\u00e6ret lukket og det medf\u00f8rer \u201dsupply\u201d udfordringer for mange andre virksomheder. Samtidig er en naturlig reaktion fra virksomheder og forbrugere i en tid med usikkerhed, at vi holder igen og dermed reducerer \u201ddemand\u201d.<\/p>\n
Coronakrisen er s\u00e5ledes b\u00e5de en \u201ddemand\u201d og \u201dsupply\u201d krise, hvilket er anderledes, end hvad vi normalt ser i krisetider, hvor det alene er \u201ddemand\u201d som reduceres.<\/p>\n
Vender vi blikket mod Kina som var det f\u00f8rste land der blev ramt af Covid-19, s\u00e5 er de ogs\u00e5 det land, som er l\u00e6ngst fremme i forhold til krisen.<\/p>\n
Her ultimo marts oplevede Kina for f\u00f8rste gang en dag uden nye tilf\u00e6lde af smittede. Hverdagen begynder at indfinde sig i Kina og skoler og arbejdspladser starter op igen. Det vi ved fra Kina pt. kan opsummeres til f\u00f8lgende:<\/p>\n
S\u00e5 p\u00e5 trods af, at Kina nu har passeret toppen af smittekurven, s\u00e5 er den \u00f8konomiske hverdag ikke indtruffet.<\/p>\n
Fra Kina lukkede ned gik der 14 dage, hvor antallet af dagligt registrerede smittede steg. Samlet er der g\u00e5et otte uger fra nedlukningen f\u00f8r Kina oplevede den f\u00f8rste dag uden en ny smittet.<\/p>\n
Der er utallige forskellige bud p\u00e5 tidshorisonten \u2013 lige fra Trump, som lover n\u00e6rmest \u00f8jeblikkelig bedring til dommedagsprofeterne, som taler om eftervirkninger i \u00e5revis. Et realistisk bud er, at vi m\u00e5 forvente samme tidshorisont for Danmark. Indtil smittek\u00e6den er brudt og pandemien er under kontrol, vil de finansielle markeder v\u00e6re nerv\u00f8se.<\/p>\n
Aktiemarkedet er det mest likvide aktiv marked og her har vi v\u00e6ret vidne til et voldsom globalt fald p\u00e5 20-35%.<\/p>\n
Virksomhederne oplever et historisk stort fald i aktiviteten p\u00e5 30-50% og i USA forventer flere eksperter et fald i GDP p\u00e5 mere end 10% i f\u00f8rste halv\u00e5r af 2020. Et fald som let kan blive st\u00f8rre, afh\u00e6ngig af hvor l\u00e6nge virksomhederne oplever den v\u00e6sentligt lavere aktivitet.<\/p>\n
Den positive vinkel p\u00e5 disse kraftige fald er dog, at de samme eksperter forventer, at USA allerede i anden halvdel af 2020 vil opleve en kraftig GDP v\u00e6kst p\u00e5 +14%.<\/p>\n
Det forventes s\u00e5ledes, at krisen udtrykker sig i form af et meget kraftigt dyk i \u00f8konomien, som vi skal helt tilbage til depressionen i 1929 for at se tilsvarende, men at vi meget hurtig ser en kraftig v\u00e6kst i \u00f8konomien igen.<\/p>\n
Hvilke effekter forventer vi, at det f\u00e5r p\u00e5 ejendomsmarkedet?<\/p>\n
Der er en r\u00e6kke fundamentale forhold som er forskellige fra tidligere kriser, hvilket efter vores overbevisning g\u00f8r, at vi ikke ser ind i en langvarig ejendomskrise som det var tilf\u00e6ldet efter finanskrisen.<\/p>\n
Men ejendomsmarkedet bliver ber\u00f8rt og retail er \u00e5benlyst et segment som vil blive p\u00e5virket. Investorerne har igennem flere \u00e5r v\u00e6ret afventende med at investere i shoppingcentre samt str\u00f8gejendomme, henset til at en stor del af de fysiske butikker er udfordret af den digitale handel.<\/p>\n
Den nuv\u00e6rende nedlukning af Danmark og dermed ogs\u00e5 mange fysiske butikker, er naturligvis et h\u00e5rdt st\u00f8d for mange butikker. Nogle er s\u00e5 tyndt kapitaliseret, at de ikke har til n\u00e6ste m\u00e5neds husleje, mens det for andre og mere solide butiksk\u00e6der, kan betyde et v\u00e6sentligt dr\u00e6n i kassen og dermed have en betydning for virksomhedens strategi for deres fysiske butikker i de kommende 12-24 m\u00e5neder.<\/p>\n
Vi forventer derfor at ejendomsinvestorerne fortsat vil v\u00e6re afventende med at investere i shoppingcentre og str\u00f8gejendomme i de kommende 12-18 m\u00e5neder indtil effekten kan m\u00e5les p\u00e5 retail-lejemarkedet.<\/p>\n
Tilsvarende er hotelbranchen h\u00e5rdt ramt, hvor vi allerede nu har oplevet at Scandic har fyret markant og nye bookinger stort set udebliver. En af vores klienter forventer at deres oms\u00e6tning i 2020 ender p\u00e5 indeks 40 i forhold til budget.<\/p>\n
Det m\u00e5 derfor forventes, at den store eftersp\u00f8rgsel efter nye hotelbeliggenheder i K\u00f8benhavn fra de store hotelk\u00e6der bliver sat p\u00e5 pause i en l\u00e6ngere periode, idet hotellernes likviditet (og egenkapital) bliver dr\u00e6net og deres adgang til fremmedkapital til at finansiere en ekspansion alt andet lige bliver sv\u00e6rere.<\/p>\n
Tilsvarende vil investorerne v\u00e6re afventende med at foretage yderligere investeringer i nye hoteller indtil coronavirussen er helt under kontrol og der er en vaccine tilg\u00e6ngelig \u2013 da man risikerer en ny epidemi s\u00e5 l\u00e6nge en vaccine ikke er tilg\u00e6ngelig.<\/p>\n
Ejendomsmarkedet er et illikvidt marked i mods\u00e6tning til aktier og obligationer, da der ikke er et transparent marked med tusindvis af daglige transaktioner, der kan stille en pris. V\u00e6rdien af en ejendom er baseret p\u00e5 hvad den mest villige k\u00f8ber vil betale, hvilket igen baserer sig p\u00e5 det markedsevidence der er tilg\u00e6ngeligt \u2013 herunder sammenlignelige handler.<\/p>\n
Det er en grundl\u00e6ggende foruds\u00e6tning i al investeringsteori, at risiko og afkast h\u00e6nger sammen. Da usikkerheden i de seneste 2-3 uger \u2013 og dermed risikoen er g\u00e5et op \u2013 vil investorens krav til afkast alt andet lige ogs\u00e5 v\u00e6re g\u00e5et op, hvis en ejendom skal handles i dag. Men da s\u00e6lgerne ikke p\u00e5 det foreliggende grundlag er villige til at reducere deres prisforventninger og k\u00f8ber samtidig ikke \u00f8nsker at tr\u00e6ffe beslutninger om nye ejendomsinvesteringer, n\u00e5r man endnu ikke kender omfanget af krisen \u2013 s\u00e5 vil transaktionsmarkedet st\u00e5 stille og akt\u00f8rerne vil afvente yderligere afklaring.<\/p>\n
Forskellen p\u00e5 coronakrisen og tidligere kriser er, at denne rammer globalt og samtidig, hvilket giver en meget st\u00f8rre og hurtigere impact end kriser som er mere regionalt bestemt og derved alene har afsmittende effekt p\u00e5 den globale \u00f8konomi. Vi kan alle se at retail, F&B samt oplevelsesindustrien er ekstremt h\u00e5rdt ramt af den globale nedlukning. Hvis det bliver en kortvarig krise, s\u00e5 vil det prim\u00e6rt v\u00e6re disse segmenter, hvor vi ser en effekt i form af, at investorerne vil v\u00e6re tilbageholdende med at foretage investeringer de kommende 12-18 m\u00e5neder. Effekten vil i f\u00f8rste omgang v\u00e6re en lavere transaktionsvolumen.<\/p>\n
F\u00e5r vi en langvarig nedlukning, s\u00e5 begynder der at udrulle sig en helt anden global krise, hvor vi vil opleve recession, fyringer og konkurser i stort omfang. S\u00e5 vil vi se stigende tomgang i kontorsegmentet, et ejerboligmarked som stagnerer, tilbageholdenhed og nedgang i forbruget. Dette vil naturligvis f\u00e5 en generel negativ effekt p\u00e5 ejendomsmarkedet, som vi dog pt. vil undlade at sp\u00e5 yderligere om. Henset til, at vi i Danmark har et v\u00e6sentligt bedre \u00f8konomisk fundament til at h\u00e5ndtere en s\u00e5dan situation end mange andre lande, s\u00e5 forventer vi, at Danmark som ejendomsmarked vil st\u00e5 st\u00e6rkere end mange andre og investorernes kapital vil s\u00f8ge til core investeringer i Danmark, som en mere sikker destination end mange andre \u00f8konomier.<\/p>\n
Nicholas Thur\u00f8
\nManaging Partner
\nTelefon: 26 24 20 40<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Der er blandt investorer, banker, r\u00e5dgivere og andre interessenter i ejendomsbranchen naturligvis en stor interesse for at blive klogere p\u00e5, hvordan den globale corona-lock down p\u00e5virker ejendomsmarkedet. Der er mange scenarier og udmeldinger \u2013 men det eneste vi kan sige med sikkerhed er, at vi aldrig har oplevet en lignende …<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":1785,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[17,41,42],"tags":[],"acf":[],"yoast_head":"\n