Klart faldende aktivitet \u2013 her udskilt Q1 aktivitet i perioden 2017 til 2023<\/strong><\/p>\n Priss\u00e6tningen<\/strong>. Markedsturbulens og det h\u00f8jere renteniveau har allerede resulteret i en lavere priss\u00e6tning af ejendomme, men hvis man som k\u00f8ber s\u00f8ger g\u00e5rsdagens egenkapitalforrentning, s\u00e5 n\u00e5r man ikke i m\u00e5l baseret p\u00e5 aktuelle priskorrektioner. Det er ikke vores opfattelse, at markedspriss\u00e6tningen stabiliseres i et nulsumsspil, n\u00e5r st\u00f8vet har lagt sig, og markederne vil ikke kunne pr\u00e6stere samme IRR-niveauer, n\u00e5r det ekstremt lave renteniveau ikke l\u00e6ngere kan v\u00e6re booster.<\/p>\n Flere af vores europ\u00e6iske nabomarkeder har ejendomsejere, der har v\u00e6ret forholdsvist mere presset til at s\u00e6lge, og baseret p\u00e5 denne handelsevidens, er der her ogs\u00e5 sket mere markante priskorrektioner, end vi kan observere i Danmark. Trods mere beskedne korrektioner, st\u00e5r Danmark imidlertid st\u00e6rkt som investeringsmarked. K\u00f8bere, der alene fokuserer p\u00e5 \u201ddistressed assets\u201d,<\/em> har efterh\u00e5nden erfaret, at Danmark ikke er hjemmebane for nuv\u00e6rende \u2013 og formentlig heller ikke bliver det som f\u00f8lge af relativt lave bel\u00e5ningsgrader og det stabile realkreditsystem. Mens opadg\u00e5ende priskorrektioner h\u00e5ndteres hurtigt af markedet, sker nedadg\u00e5ende korrektioner typisk mere trinvis. Det g\u00f8r sig s\u00e6rligt g\u00e6ldende i et dansk marked, hvor den underliggende drift er god, og det finansielle marked (mere) stabilt. Derved er s\u00e6lgerne ikke under pres for at s\u00e6lge. Kapitalen s\u00f8ger dog fortsat Danmark, trods de endnu beskedne priskorrektioner.<\/p>\n <\/p>\n N\u00e5r marginalerne og l\u00f8sningsrummet er smalt, skal alle v\u00e6rdier afd\u00e6kkes for at f\u00e5 enderne til at m\u00f8des. Hvor s\u00e6lger gennem en \u00e5rr\u00e6kke har kunnet presse ikke \u00f8nskede risici over p\u00e5 k\u00f8ber, s\u00e5 er der nu st\u00f8rre balance mellem k\u00f8ber og s\u00e6lger. L\u00f8sninger i det nuv\u00e6rende marked kr\u00e6ver s\u00e5ledes, at alle ved bordet arbejder med de elementer, hvor parternes forretningsplaner divergerer, og hvor k\u00f8ber og s\u00e6lger s\u00e5ledes ikke priss\u00e6tter risici ens, eller hvor deres finansielle struktur afviger.<\/p>\n Eksempler p\u00e5 forhold, der kan bringes i spil for at bygge broen fra k\u00f8bers prisindikation til s\u00e6lgers prisforventning:<\/p>\n Afd\u00e6kning af lejerisiko<\/strong>. Mens f.eks. kontormarkedet i Danmark fortsat er velfungerende, og arbejdsstyrken stort set retur efter Covid19, oplever mange n\u00e6rmarkeder en meget stor udbredning af hjemmearbejdspladser, hvilket p\u00e5virker s\u00e6rligt de internationale investorers syn p\u00e5 tomgang og tomgangsrisiko. S\u00e6lger, der har st\u00f8rre lokal viden og l\u00f8bende dialog med lejerne, vil typisk kunne priss\u00e6tte denne risiko lavere og tilbyde lejegarantier, efterbetalinger af k\u00f8besum eller anden forsikring for k\u00f8ber \u201dbilligt\u201d med henblik p\u00e5 at opn\u00e5 en h\u00f8jere pris for ejendommen.<\/p>\n For boligudlejningsprojekter vil udlejningsgrad samt udlejningsniveauer v\u00e6re et par af de centrale emner, der dr\u00f8ftes. En fuld kapitalisering af et af s\u00e6lger fastsat udlejningsniveau er vanskeligt at opn\u00e5 i det nuv\u00e6rende marked. S\u00e6lgerne opererer omvendt med en mere smal udviklingsfortjeneste, s\u00e5 l\u00f8sningen kan v\u00e6re b\u00e5de at fordele risici, hvor de priss\u00e6ttes billigst, men ogs\u00e5 at skabe fleksibilitet i forhold til overtagelse. Omvendt foruds\u00e6tter det for begge parter, at s\u00e6lger har et nettoprovenu og kan levere et rentabelt projekt, da man ellers kan risikere, at projektet stopper op undervejs med tab for b\u00e5de k\u00f8ber og s\u00e6lger til f\u00f8lge.<\/p>\n Finansielle l\u00f8sninger<\/strong>. Dansk realkredit er fortsat tilg\u00e6ngeligt, men selvf\u00f8lgelig p\u00e5 \u00e6ndrede vilk\u00e5r. S\u00e6rligt n\u00e5r en ejendom har visse risici knyttet til udvikling eller tomgang, kan det v\u00e6re vanskeligt at opn\u00e5 en fornuftig finansiering, ligesom prime-aktiver kan v\u00e6re vanskelige at geare positivt.<\/p>\n Parterne kan med fordel her overveje at dr\u00f8fte:<\/p>\n Earn-out l\u00f8sninger.<\/strong> Her aftaler k\u00f8ber og s\u00e6lger typisk at dele en fremtidig upside, og derfor er det v\u00e6sentligt at knytte dette op p\u00e5 klare og veldefinerede variabler. Ofte vil alene dr\u00f8ftelsen af fremtidige forventninger og risiko bidrage til en god dialog mellem parterne, og derved st\u00f8rre indsigt og klarhed over forretningsplanen. Ved klart definerede risici, vil man eventuelt kunne afd\u00e6kke disse via forsikringer, hvilket er s\u00e6rligt centralt, n\u00e5r k\u00f8ber som nu har et \u00f8get behov for \u201dtick the box\u201d p\u00e5 sine investeringskriterier.<\/p>\n Afd\u00e6kning af skatteforhold & politisk stabilitet<\/strong>.<\/strong> Politisk har Danmark f\u00e5et flere ridser i lakken, da man har gennemf\u00f8rt et utal af nye og knap s\u00e5 gennemt\u00e6nkte love. Skatteomr\u00e5det er ingen undtagelse, og der er lige nu store usikkerheder knyttet til f.eks. ejendomsbeskatning. Da der er flere \u00e5r til, at man har sikkerhed for niveauerne for ejendomsbeskatning, s\u00e5 vil dette forhold i praksis ofte v\u00e6re vanskeligt at aftale efterreguleringer af. Omvendt vil forhold knyttet til moms og afskrivninger typisk hurtigere kunne afklares og handles p\u00e5.<\/p>\n <\/p>\n Simplificeret eksempel f\u00f8r skat<\/strong><\/p>\n K\u00f8ber og s\u00e6lger har her forskellige opfattelser af b\u00e5de afkast, lejeprisforventninger, tomgangsforhold samt adgang til realkreditfinansiering, hvilket betyder at prisforventningen afviger op mod 10 pct.<\/p>\n Med udgangspunkt i at k\u00f8bers forretningsplan er bygget op omkring et ufravigeligt IRR-krav, men hvor s\u00e6lgers prisforventninger ligeledes skal honoreres, er man i eksemplet blevet enige om at se p\u00e5 en kombination af lejegaranti og mellemfinansiering fra s\u00e6lger.<\/p>\n Kombinationen betyder at k\u00f8ber kan opn\u00e5 sin IRR, uagtet at man anvender sit eget entry\/- og exit yield, og kan byde s\u00e6lgers pris.<\/p>\n I det tilf\u00e6lde hvor k\u00f8bers lejeprisforventninger omvendt skal kapitaliseres, vil prisen enten skulle reduceres med ca. 10 mio. DKK, eller alternativt skal s\u00e6lger accepterer at forh\u00f8je LTV med 10 procentpoint kombinereret med at renten i 2 \u00e5r s\u00e6nkes til 0 procent.<\/p>\n Der er i sagens natur en lang r\u00e6kke muligheder for k\u00f8ber og s\u00e6lger at n\u00e5 hinanden. Hovedbudskabet er dog, at jo hurtigere skyttegravene forlades og dialogen tages med en st\u00f8rre grad af \u00e5benhed, desto hurtigere vil markedsligev\u00e6gten og aktiviteten indfinde sig. Det kr\u00e6ver villige parter og en h\u00f8jere grad af samarbejde r\u00e5dgiverne i mellem for at finde de kommercielle, juridiske og finansielle l\u00f8sninger.<\/p>\n <\/p>\n Af Kim S\u00f8berg Petersen og Lior Koren, S\u00e5 hvordan skrues en handel sammen i et t\u00e5get investeringsmarked? Markedsaktiviteten. Det danske ejendomsinvesteringsmarked har tabt momentum, men ulig tidligere kriser hvor luften blev lukket ud af investeringsmarkedet, ser vi omvendt nu et forholdsvist h\u00f8jt aktivitetsniveau i forhold til s\u00f8gninger, nye investeringsstrategier, samt pristestning fra b\u00e5de k\u00f8bere og s\u00e6lgere. Men …<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":4487,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[17,41],"tags":[],"acf":[],"yoast_head":"\n![\"Transaktionsvolumen](\"https:\/\/red.dk\/wp-content\/uploads\/2023\/04\/Transaktionsvolumen_2017-2023.png\")
<\/p>\nN\u00e5r l\u00f8sningsrummet skal afd\u00e6kkes<\/h2>\n
\n
Bridge p\u00e5 boligudlejningsprojekt<\/h2>\n
![\"Bridge](\"https:\/\/red.dk\/wp-content\/uploads\/2023\/04\/Koeber_bridge_Saelger-1024x525.png\")
<\/p>\n
\nbegge partnere i Cushman & Wakefield | RED<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"