Hos Cushman & Wakefield │RED bruger vi mange ressourcer på at indsamle og kvalitetssikre de enkelte transaktioner på det danske Marked. Som noget nyt har vi nu samlet en række af vores tidligere publikationer i én, RED – Danish Investment Atlas 2019, hvor du kan få et detaljeret indblik i det kommercielle danske ejendomsmarked – segment for segment.
Rapporten er opbygget som et let tilgængeligt opslagsværk, hvor du enten hurtigt kan skabe dig et overblik over et enkelt segment eller fordybe dig i detaljerne. Alle segmenter har hvert sit afsnit, hvor du kan:
- Få overblik over investeringsmarkedets udvikling
- Se den geografiske fordeling og de største investorer
- Læse om de største transaktioner
- Få en status på segmentets lejesituation, lejeniveauer mv.
- Fordybe dig i vores valgte fokus-emne for segmentet
- Læse om vores forventninger til segmentets udvikling
- Se de 30 største transaktioner, afkast-niveauer mv.
Download RED – Danish Investment Atlas her.
Rapporten i overskrifter
2018 sænkede tempoet
I 2018 faldt investeringsvolumen i det danske ejendomsmarked med 16% i forhold til rekordåret 2017. Alle segmenter, med undtagelse af grundsalg, oplevede en reduktion af volumen. Størst var faldet i retail-segmentet, der næsten blev halveret. Dette dækker dog over, at 2017 indeholdt en meget stor transaktion med ATP´s køb af 50% af Danica´s centre. Ser vi bort fra denne handel, var faldet på 14%. Bolig og kontor i hver sin geografiske retning i 2018 Boligsegmentet faldt 6% i transaktionsvolumen og kontorsegmentet faldt med beskedne 1%. Den geografiske fordeling af den investerede kapital ændrede sig dog markant for de to segmenter. Boligsegmentet oplevede en nedgang i transaktionsvolumen i Storkøbenhavn og Aarhus, hvor den samlede volumen faldt 19% fra 30,1 mia. kr. i 2017 til 24,3 mia. kr. i 2018 – mens resten af landet oplevede en stigning på 39% fra 8,9 mia. kr. til 12,4 mia. kr. Anderledes udviklede det sig inden for kontorsegmentet – hvor
Storkøbenhavn og Aarhus blev styrket med en fremgang på 11% til 15,7 mia. kr. i 2018 fra 14,2 mia. kr. i 2017 – mens resten af landet faldt 44% i volumen fra 2,3 mia. kr. til 4,1 mia. kr. i 2018.
Investorerne i kontorsegmentet har, i en tid med mere nervøsitet på de finansielle markeder, søgt tilbage til core assets i storbyerne, mens investorerne i boligsegmentet i højere grad har søgt investeringer uden for storbyerne for at opnå et højere direkte afkast og indkøbe boliger til en lavere pris per kvadratmeter end de historisk høje priser, vi oplever i København og Aarhus.
En stigning på knap 50% i transaktionsvolumen for grunde i 2018, vidner om en fortsat stor tillid til det danske ejendomsmarked, hvor specielt ejendomsselskaberne og de institutionelle investorer køber grunde for at øge deres afkast ved at træde tidligere ind i fødekæden.
Forventninger til 2019
Kontor – god efterspørgsel, stabile lejeniveauer og uændret afkast
Vi oplever i øjeblikket en meget høj efterspørgsel efter kontorer i størstedelen af København med lav tomgang til følge. Vi forventer, at efterspørgslen efter velbeliggende kontorer vil fortsætte i 2019, mens der vil være et overudbud af kontorer i områderne langs Ring 3. Vi forventer svagt stigende lejeniveauer i København og uændrede niveauer i de øvrige områder. Vi forventer uændrede afkast på kontorejendomme i 2019. Vi forventer ikke, at investorerne er villige til at acceptere en lavere risikopræmie på kontorejendomme – uagtet stor efterspørgsel – idet renten i øjeblikket må forventes at være på et lavpunkt og en øget rente vil medføre et opadgående pres på afkastkravet.
Retail – tomgang, søgning efter mindre enheder og pres på afkast
Vi forventer, at det fysiske retail marked fortsat vil være udfordret i 2019, hvilket vil medføre en stigende tomgang – også på gode placeringer. Men på trods heraf forventer vi, at vi i 2019 vil se:
- Størst efterspørgsel i København og Aarhus – hvor nye brands, som led i deres omnichannel-strategi, ønsker at etablere sig
- Højere efterspørgsel efter mindre enheder
- Shoppingcentre vil have fokus på at skabe flow gennem udvidelse af oplevelser, services og som distributionshub for omnichannel
Første års afkast på retail ejendommene vil være stigende og i løbet af 2019 ligge 20-30 basispoint over de laveste niveauer vi har set i 2017 og 2018
Bolig – stor efterspørgsel, men stagnerende leje og fokus på driftsafkast
Der vil fortsat være stor efterspørgsel efter boliger i København i 2019, men boliglejen har nået sit maksimum. Hovedparten af de boligsøgende har ikke mulighed for at betale den leje, som der estimeres i mange nye projekter og investorerne har svært ved at udleje de store boliger. Vi forventer, at lejen i de store udviklingsområder som Ørestad og Sydhavnen kommer under pres i 2019. Investeringsmarkedet vil være præget af investorer med fokus på det løbende driftsafkast fremfor frasalgscases. Både København og de 15-20 største byer i Danmark vil være i fokus.
