Ejendomsafkast forventes at forblive lave grundet økonomisk opsving
Selvom vi i løbet af 2017 eller 2018 muligvis vil se den risikofrie rente (10-årige statsobligation) begynde at stige fra sit nuværende meget lave niveau, så forventer vi, at effekten på ejendomsafkastene vil være begrænset. Dette skyldes, at vi forventeligt imødegår en periode med økonomisk fremgang, og at investorerne derfor er villige til at sænke deres risikopræmier.
Danske Banks makroøkonomiske eksperter har fornyligt hævet deres forventninger til fremtidige amerikanske rentestigninger og forventer nu, at den amerikanske centralbank Federal Reserve har tre af slagsen klar alene i resten af 2017 (inklusive renteforhøjelsen den 15. marts). I Europa ser billedet en smule anderledes ud, og her forventer Danske Bank, at den ledende rente først vil blive hævet engang efter januar 2018. Blot forventningen om rentestigninger kan dog få en effekt på den risikofrie rente, som for nuværende befinder sig på et lavpunkt. Historien har vist os, at investorerne typisk sænker deres krav til risikopræmier i perioder med økonomisk opblomstring, og derfor forventer vi, at ejendomsafkast vil forblive lave i den umiddelbare fremtid, idet en stigende risikofri rente vil blive afbødet af optimistiske investorer, som er villige til at sænke deres risikopræmier.
DEN NOMINELLE RISIKOPRÆMIE FALDER TYPISK I PERIODER MED HØJ BNP-VÆKST
Det kan observeres, at den nominelle risikopræmie (målt ved det reale ejendomsafkast plus inflation og minus den 10-årige statsobligationsrente) har en tendens til at øges i perioder med lav BNP-vækst og omvendt har en tendens til at mindskes i perioder med høj BNP-vækst. I perioder med høj økonomisk aktivitet er positivismen højere, risikovillig kapital er tilgængelig, og dermed er der en hårdere konkurrence om aktiverne, hvilket får investorerne til at reducere deres risikopræmier.
DEN NOMINELLE RISIKOPRÆMIE LIGGER PÅ SIT 20-ÅRS GENNEMSNIT
Den nominelle risikopræmie ligger i øjeblikket omkring de sidste 20-års gennemsnit, hvilket betyder, at der fortsat er plads til, at investorerne sænker deres krav til risikopræmier i perioder med en sund økonomisk vækst. Nationalbanken forventer en BNP-vækst på 1,6% i både 2017 og 2018, hvilket kan karakteriseres som en sund økonomisk udvikling.
For at opsummere; i perioder med en sund økonomisk vækst og en stigende risikofri rente har historien vist os, at vi kan forvente investorerne vil slække på deres krav til risikopræmier, og som en konsekvens heraf forventer vi, at ejendomsafkastene vil forblive lave i den nærmeste fremtid, idet en stigende risikofri rente vil blive afbødet af optimistiske investorer, som er villige til at sænke deres risikopræmier.
