Der er i Regeringens aftalepapir ”Retfærdig retning for Danmark” og de mange politiske udtalelser omkring udenlandske kapitalfonde på ejendomsmarkedet en række misforståelser og fejlslutninger, som forsimpler debatten. I denne artikel vil vi forsøge at kaste mere lys over de faktiske forhold og de negative konsekvenser, som en forhastet lovgivning risikerer at føre med sig.
I aftalepapiret ”Retfærdig retning for Danmark”, som skal danne grundlaget for den nye socialdemokratiske regering, er der indskrevet, at ”I de større byer har mange mennesker med almindelige lønninger ikke råd til at bo. For at imødegå det, er der blandt andet brug for et opgør med udenlandske kapitalfondes opkøb af billige lejeboliger …”. Dette punkt kommer i kølvandet på den heftige debat om udenlandske investorers opkøb af boligudlejningsejendomme i Danmark, herunder særligt deres udnyttelse af den såkaldte moderniseringsregel (Boligreguleringslovens, §5, stk. 2).
Det er vigtigt at slå fast, at der ingen sammenhæng er mellem investorernes nationalitet og den praktiske anvendelse af lejelovgivningen og dermed adgangen til billige boliger. Vi synes, det er problematisk, at der i denne sammenhæng sættes lighedstegn imellem udenlandske investorer og et generelt problem på særligt det københavnske boligmarked – nemlig adgangen til boliger der kan betales af lav- og mellemindkomstgrupper.
Udenlandske opkøb i perspektiv
De udenlandske investorer har i de senere år været meget aktive på det danske ejendomsmarked. Det til trods er mere end 90% af alle danske boligudlejningsejendomme fortsat ejet af danske ejendomsselskaber, pensionskasser og private danske investorer ifølge brancheorganisationen EjendomDanmark. De resterende ejendomme er primært ejet af investorer fra de nordiske lande, hvor norskejede Heimstaden har været den største investor de seneste år, ligesom svenske Niam og Balder også er væsentlige internationale aktører. En væsentlig og overset pointe i denne sammenhæng er, at de internationale investorer typisk investerer på vegne af internationale pensions- og forsikringsselskaber – eksempelvis har tyske og canadiske pensionskasser været blandt de store investorer på det danske ejendomsmarked.
Tabellen viser, hvor mange mia. kr. de udenlandske investorer har købt og solgt boligejendomme for i Danmark siden år 2012. I denne periode er de udenlandske investorers nettobeholdning samlet set steget med 59,8 mia. kr. Langt størstedelen af denne tilvækst lå i årene 2017 og 2018, som også generelt var rekordår for boligmarkedet med transaktionsvolumener på hhv. 36,6 mia. kr. og 34,5 mia. kr. På markedet for boligejendomme ligger transaktionsvolumen foreløbigt i 2019 på 10,5 mia. kr., hvoraf ca. 60% af ejendommene er opkøbt af udenlandske investorer.
Danmark er en åben økonomi i en global verden, og er i høj grad afhængig af internationale investeringer. Det ses tydeligt hos de danske virksomheder, hvor internationale investorer ejer aktier for mere end 1.350 mia. kr. svarende til næsten halvdelen af den samlede aktiebeholdning i de danske børsnoterede virksomheder. Dette har på intet tidspunkt givet anledning til politisk debat – tværtimod nyder de danske virksomheder og aktionærer godt af et gennemsigtigt og likvidt aktiemarked, hvor man til enhver tid kan købe og sælge aktier.
Isoleret set kan man have den holdning, at det er problematisk, men grundlæggende investerer danskerne mere i udenlandske aktiver end udlændinge investerer i danske aktiver. Samlet set ejer udlandet direkte investeringer og aktier i Danmark for 2.384 mia. kr. Dette er betydeligt mindre end de 3.480 mia. kr. som danskerne ejer direkte investeringer og aktier for i udlandet. Denne mulighed for at foretage en geografisk diversificering nyder eksempelvis de danske pensionskasser godt af, idet dette er medvirkende til at reducere risikoen for de danske pensionsopsparere.
Udlejningsejendommene forfaldt
Blandt regeringens forslag til at bremse de udenlandske investorers opkøb af billige lejeboliger er at regulere/afskaffe den såkaldte moderniseringsregel.
For at forstå hvilke konsekvenser det vil have at afskaffe muligheden for at modernisere lejemål gennem §5 stk. 2 i Boligreguleringsloven, er det imidlertid nødvendigt først at forstå baggrunden for loven. Som konsekvens af manglende private investeringer, var der i starten af 1990’erne en stor andel af lejeboligerne i landets største byer, der forfaldt. Årsagen til dette var, at en ejendomsejer, der med de daværende regler ønskede at forbedre eller modernisere et lejemål, ikke havde muligheden for at hæve lejen tilstrækkeligt, således at investeringen i ejendommen kunne finansieres. Dette medførte, at det offentlige måtte allokere milliarder til nødvendig byfornyelse – en ellers privat investering blev pludselig et offentligt anliggende.
Som en konsekvens heraf vedtog den daværende regering bestående af Socialdemokratiet, Det Radikale Venstre sammen med Centrumdemokraterne, Socialistisk Folkeparti og Enhedslisten i 1996 at tilpasse lovgivningen på området. Via boligreguleringsloven §5 stk. 2 blev det muligt at hæve lejen for private udlejningsboliger, såfremt man som ejer foretog en gennemgribende modernisering af boligen. Med vedtagelse af reglen fik investorerne det nødvendige incitament til at investere i forbedringer i deres boligudlejningsejendomme. Dette har blandt andet betydet, at kun meget få boliger i dag ikke har eget bad og toilet.
Misforståelser viderebringes
I dag er samtlige af landets største byer omfattet af boligreguleringsloven, der i hovedreglen betyder, at boligejendomme opført før 1992 udlejes efter reglerne om omkostningsbestemt husleje – dvs. typisk en leje som ligger væsentligt under, hvad der udbydes i den almene sektor. Dette uagtet om ejendommens ejer er dansk eller international.
For at udlejeren kan fravige denne regel, og i stedet fastsætte huslejen efter det lejedes værdi (en højere leje), er der en række forhold der skal være opfyldt. Alle disse forhold er en del af den meget stærke lejerbeskyttelse vi har i Danmark, som dog synes at være negligeret i debatten omkring §5 stk. 2 moderniseringer. Det drejer sig blandt andet om, at:
- Det er kun ledige lejligheder, der kan moderniseres med en højere leje til følge. Eksisterende beboere i en ejendom, rammes derfor ikke af lejeforhøjelser.
- Boliglejere er uopsigelige. En udlejer kan ikke opsige en boliglejer med mindre ejendommen står foran en nedrivning.
- For at kunne hæve huslejen til det lejedes værdi, skal lejemålet indenfor en to-årig periode være gennemgribende forbedret for minimum kr. 2.255 pr. kvadratmeter eller i alt kr. 257.894 pr. bolig. Derudover skal ejendommen på udlejningstidspunktet minimum have energimærkning D, eller have gennemført energiforbedringer for kr. 427 pr. kvadratmeter (§5, stk. 3). Det er altså afgørende, at udlejer har foretaget gennemgribende forbedringer (som er tiltag der giver det lejede en øget brugsværdi) og ikke blot har vedligeholdt lejemålet.
Såfremt lejeren mener, at huslejen er for høj, har lejeren altid mulighed for at få sin husleje vurderet af Huslejenævnet. Hvis Huslejenævnet ikke finder, at huslejen afspejler det lejedes værdi, er det igen den omkostningsbestemte leje, der er gældende. Lejeren vil desuden blive kompenseret for for meget betalt husleje med tilbagevirkende kraft.
Derfor kan hverken danske pensionskasser, ejendomsselskaber eller udenlandske kapitalfonde sætte lejen op for deres lejere og presse dem ud af boligen på den måde. Dette centrale forhold er i høj grad overset i den aktuelle debat.
Hvem kan få en billig bolig?
Det politiske ønske om et udbud af boliger som kan betales af lav- og mellemindkomsterne i storbyerne er velment, men reelt er de omtalte boligejendomme, der er underlagt omkostningsbestemt husleje de facto så billige, at de nuværende lejere sjældent fraflytter dem. Det er derfor en illusion at tro, at der rent faktisk er et egentligt udbud af billige boliger i f.eks. København. Disse billige boliger kommer ganske enkelt ikke på markedet.
Forholdet er på mange måder uhensigtsmæssig, fordi enlige, ældre mennesker bliver boende i 5-værelses lejligheder til 7-8.000 kr. pr. måned, fordi det er billigere for dem end at flytte til en nyere 2-værelses. Dermed går mange børnefamilier glip af muligheden for en attraktiv bolig til en fornuftig leje.
Flytter man til København i håbet om en lejlighed til 6.000 kr. om måneden på Vesterbro, skal man derfor ikke regne med at finde noget. Det skyldes ikke udlejernes nationalitet – det er blot et af resultaterne af reglerne om den omkostningsbestemte husleje, hvor en meget stor del af boligmassen er fastlåst i lave lejeniveauer, der bevirker, at fraflytningsraten er meget lav.
Resten af markedet bliver således tilsvarende dyrere, da udbuddet endnu ikke kan matche efterspørgslen.
Største konsekvenser for danske investorer
En afskaffelse af muligheden for at modernisere boliger, mod at kunne kræve en højere leje, vil have direkte konsekvenser for både investorerne, for kvaliteten af boligmassen og for andelsboligforeningerne.
For såvel danske som udenlandske investorer vil en afskaffelse af muligheden for at hæve lejen betyde, at afkastet af deres investeringer vil reduceres væsentligt. Som det blev beskrevet indledningsvist, er langt størstedelen af de danske boligudlejningsejendommene danskejede, hvilket betyder, at konsekvenserne ved at afskaffe reglen vil være størst for de danske investorer. Blandt de største danske investorer er pensionskasserne, hvis formål er at sikre en attraktiv forrentning af deres medlemmers pensionsindbetalinger. Derfor har pensionskasserne, ligesom de internationale investorer, i høj grad gjort brug af muligheden for at lave gennemgribende forbedringer for derefter at hæve lejen i tråd med reglerne.
En afskaffelse af reglen vil i høj grad mindske ejernes incitament til at modernisere og forbedre boligmassen – vi risikerer derfor at stå i samme situation, som før moderniseringsreglen blev indført.
Endeligt vil en afskaffelse have betydelige konsekvenser for en stor del af landets andelsboligforeninger, da disse primært vurderes som udlejningsejendomme. Begrænses muligheden for at hæve lejen efter modernisering, vil det medføre et generelt prisfald på boligudlejningsejendomme. Et fald i værdien af private boligudlejningsejendomme vil således afspejles i værdierne for andelsboliger. Brancheforeningen EjendomDanmark har vurderet, at en afskaffelse af §5 stk. 2 vil medføre, at omkring 40.000 ejere af andelsboliger vil blive teknisk insolvente, idet foreningernes egenkapital vil udhules af prisfaldet.
Behov for international kapital
Siden de udenlandske investorers indtog på det danske ejendomsmarked har vi i branchen oplevet en markant øget professionalisme, et mere likvidt marked og en højere transparens. Fra et uigennemsigtigt marked med få dominerende investorer for 10 år siden har markedet udviklet sig i en positiv retning, bl.a. gennem krav om større professionalisme fra de udenlandske investorer.
I en by som København, der har været igennem en demografisk udvikling med stor befolkningstilvækst, har der været behov for massivt boligbyggeri og udvikling af den gamle bygningsmasse. De internationale investorer har i høj grad bidraget til, at boligudbuddet har kunnet imødekomme efterspørgslen – om end der fortsat efterspørges endnu flere boliger. I den sammenhæng har den socialdemokratiske overborgmester, Frank Jensen, gennem mange år gjort en rigtig fin indsats for at tiltrække den nødvendige udenlandske kapital til København og resten af landet.
De positive erfaringer med tiltrækning af (nødvendig) udenlandsk kapital, bør man efter vores mening inddrage i overvejelserne omkring en eventuel begrænsning af internationale investorers muligheder for at købe ejendomme i Danmark.
Tilvejebringelse af boliger som kan betales af lav- og mellemindkomstgrupper hænger efter vores mening ikke sammen med investorens nationalitet, og vi kan ikke anbefale, at der bremses for internationale investeringer i udviklingen af de danske byer. Det politiske ønske om flere boliger i en lavere prisklasse løses ikke ved at begrænse international kapital eller muligheden for at modernisere boliger i den ældre boligmasse.
