Der er blandt investorer, banker, rådgivere og andre interessenter i ejendomsbranchen naturligvis en stor interesse for at blive klogere på, hvordan den globale corona-lock down påvirker ejendomsmarkedet.
Der er mange scenarier og udmeldinger – men det eneste vi kan sige med sikkerhed er, at vi aldrig har oplevet en lignende situation og derfor kender ingen de rigtige svar. Vores indlæg her bygger derfor også alene på den viden, vi har til dato og kan dermed hurtigt blive overhalet af ny viden.
Hvorfor bliver vi ramt?
Når sundhedsmyndighederne og regeringerne verden over lukker vores samfund ned, så skyldes det at vores sundhedsvæsen ikke har kapacitet til at behandle de som bliver hårdt ramt af Covid-19, hvis vi fortsatte vores almindelige dagligdag og sociale omgang og vi dermed ville være på den ”stejle” pandemi kurve.
Det har medført krav om social distance og isolation og medført at en masse virksomheder oplever en voldsom nedgang i aktiviteten – eksempelvis fordi de bliver tvunget til at holde lukket eller fordi de har problemer med at få leveret varer til deres produktion. Store dele af Kinas industri har været lukket og det medfører ”supply” udfordringer for mange andre virksomheder. Samtidig er en naturlig reaktion fra virksomheder og forbrugere i en tid med usikkerhed, at vi holder igen og dermed reducerer ”demand”.
Coronakrisen er således både en ”demand” og ”supply” krise, hvilket er anderledes, end hvad vi normalt ser i krisetider, hvor det alene er ”demand” som reduceres.
Hvad ved vi allerede nu?
Vender vi blikket mod Kina som var det første land der blev ramt af Covid-19, så er de også det land, som er længst fremme i forhold til krisen.
Her ultimo marts oplevede Kina for første gang en dag uden nye tilfælde af smittede. Hverdagen begynder at indfinde sig i Kina og skoler og arbejdspladser starter op igen. Det vi ved fra Kina pt. kan opsummeres til følgende:
- Kinas økonomi – herunder indbyggernes privatforbrug – er langt fra tilbage på normalen
- Kina har endnu ikke oplevet at forbrugerne har et ”opsparet” forbrugsbehov som er blevet udløst efter nedlukningen
- NEW NORMAL – kineserne har ændret adfærd med fokus på øget hygiejne, afstand og undgår at forsamles i store grupper
Så på trods af, at Kina nu har passeret toppen af smittekurven, så er den økonomiske hverdag ikke indtruffet.
Fra Kina lukkede ned gik der 14 dage, hvor antallet af dagligt registrerede smittede steg. Samlet er der gået otte uger fra nedlukningen før Kina oplevede den første dag uden en ny smittet.
Der er utallige forskellige bud på tidshorisonten – lige fra Trump, som lover nærmest øjeblikkelig bedring til dommedagsprofeterne, som taler om eftervirkninger i årevis. Et realistisk bud er, at vi må forvente samme tidshorisont for Danmark. Indtil smittekæden er brudt og pandemien er under kontrol, vil de finansielle markeder være nervøse.
De synlige reaktioner fra likvide asset markeder
Aktiemarkedet er det mest likvide aktiv marked og her har vi været vidne til et voldsom globalt fald på 20-35%.
Virksomhederne oplever et historisk stort fald i aktiviteten på 30-50% og i USA forventer flere eksperter et fald i GDP på mere end 10% i første halvår af 2020. Et fald som let kan blive større, afhængig af hvor længe virksomhederne oplever den væsentligt lavere aktivitet.
Den positive vinkel på disse kraftige fald er dog, at de samme eksperter forventer, at USA allerede i anden halvdel af 2020 vil opleve en kraftig GDP vækst på +14%.
Det forventes således, at krisen udtrykker sig i form af et meget kraftigt dyk i økonomien, som vi skal helt tilbage til depressionen i 1929 for at se tilsvarende, men at vi meget hurtig ser en kraftig vækst i økonomien igen.
Hvilke effekter forventer vi, at det får på ejendomsmarkedet?
Hvorfor coronakrisen ikke bliver en langvarig ejendomskrise
Der er en række fundamentale forhold som er forskellige fra tidligere kriser, hvilket efter vores overbevisning gør, at vi ikke ser ind i en langvarig ejendomskrise som det var tilfældet efter finanskrisen.
- Hurtig og omfattende indgriben fra centralbanker og regeringer
Under finanskrisen gik der op imod et år fra krisens start før man i USA og Europa i stort omfang begyndte at sænke renten, foretage støtteopkøb og igangsætte andre pengepolitiske tiltag. I forbindelse med coronakrisen har vi fra stort set alle lande set en meget hurtig reaktion og med større hjælpepakker end det vi tidligere har set.Det vil ikke ændre på at mange virksomheder bliver berørt af krisen, men det kan medvirke til at mange flere virksomheder overlever og at vi meget hurtigere får den globale økonomi tilbage på sporet, hvilket også understøttes af forventningen til at GDP i USA allerede i andet halvår vil opleve en kraftig vækst. - Belåningsprocenterne er lavere end ved andre krise
Finanskrisen var en likviditetskrise, hvor adgangen til fremmedkapital i årene op til krisen var enorm. Det medførte, at den gennemsnitlige belåningsprocent i investeringsejendomme var høj og ofte med et efterstående banklån. Udgangspunktet i 2020 er helt anderledes og belåningsprocenten er i dag langt lavere end det vi oplevede i 2008. Vores vurdering er, at belåningsprocenten er 10-20% lavere i dag end før finanskrisen, hvorfor de danske banker og realkreditinstitutter har et meget mere sikkert fundament i deres udlån end under finanskrisen. Det forhold kan medvirke til at realkreditinstitutterne i langt højere omfang vil fortsætte ”business as usual” når vi igen begynder at se handler i markedet.Den lavere belåningsprocent er endvidere understøttet af den lavere rente. Der skal meget til – før en ejendom i drift oplever negativ likviditet fra driften. ICR (interest coverage ratio) er så høj på mange ejendomme, at de kan modstå en meget stor procentvis nedgang i indtægterne uden at komme i problemer. - Et kontormarked med solidt fundament
Ofte oplever man ved indgangen til kriser, at de gode tider forud for krisen har medført en igangsætning af mange nye spekulative byggerier og man derfor oplever en stor tilgang af nye tomme kontorer midt i en krise, hvilket øger tomgangen og påvirker lejen. I København og de i fleste storbyer rundt om i verden, oplever man pt. tomgangsprocenter som ligger væsentligt under de historiske gennemsnit, hvorfor kontormarkedet står med et solidt fundament. Samtidig er der i København igangsat meget få spekulative byggerier, hvorfor vi ikke på den korte bane ser noget umiddelbart pres på kontorlejen. Dertil skal man tage højde for, at mange lejere har en uopsigelighed i deres kontrakt og at der i de fleste kontrakter er et opsigelsesvarsel på 6 måneder, hvorfor markedet forventeligt ikke vil opleve en væsentlig øget tomgang i den periode hvor usikkerheden er størst.Et område, hvor det ser sortere ud for kontormarkedet end tidligere er de efterhånden mange kontorhoteller, hvor kunderne meget hurtigt kan skære til. Skal man pege på et sted, hvor det kan gå galt vil det nok være her. - Udlejningsboliger og logistikejendomme er en relativ sikker aktiv klasse
Ejerboligmarkedet vil også blive ramt af en opbremsning og boligsøgende vil måske i større omfang søge ly i en lejebolig. Udlejningsmarkedet for boliger vurderes derfor at være stærkt de kommende måneder og medfører at vi i perioden efter nedlukningen vil opleve en søgning mod eksisterende udlejede boligejendomme. Tilsvarende vil logistikejendomme være en aktivklasse som fortsat har stor investor appetit, da nedlukningen netop kan være med til at styrke den digitale handel og dermed også pakke- og logistikhåndteringen heraf.Skal man se på ejendomme i boligsegmentet, som er i størst risiko for at blive ramt vil det være igangværende byggeprojekter. Der er endnu ingen indgående cashflow, byggeprocessen bliver forventeligt fordyret af forsinkelser og bankfinansieringen kan opleve kreditstramninger. En farlig cocktail.
Ejendomsmarkedet bliver ramt forskelligt
Men ejendomsmarkedet bliver berørt og retail er åbenlyst et segment som vil blive påvirket. Investorerne har igennem flere år været afventende med at investere i shoppingcentre samt strøgejendomme, henset til at en stor del af de fysiske butikker er udfordret af den digitale handel.
Den nuværende nedlukning af Danmark og dermed også mange fysiske butikker, er naturligvis et hårdt stød for mange butikker. Nogle er så tyndt kapitaliseret, at de ikke har til næste måneds husleje, mens det for andre og mere solide butikskæder, kan betyde et væsentligt dræn i kassen og dermed have en betydning for virksomhedens strategi for deres fysiske butikker i de kommende 12-24 måneder.
Vi forventer derfor at ejendomsinvestorerne fortsat vil være afventende med at investere i shoppingcentre og strøgejendomme i de kommende 12-18 måneder indtil effekten kan måles på retail-lejemarkedet.
Tilsvarende er hotelbranchen hårdt ramt, hvor vi allerede nu har oplevet at Scandic har fyret markant og nye bookinger stort set udebliver. En af vores klienter forventer at deres omsætning i 2020 ender på indeks 40 i forhold til budget.
Det må derfor forventes, at den store efterspørgsel efter nye hotelbeliggenheder i København fra de store hotelkæder bliver sat på pause i en længere periode, idet hotellernes likviditet (og egenkapital) bliver drænet og deres adgang til fremmedkapital til at finansiere en ekspansion alt andet lige bliver sværere.
Tilsvarende vil investorerne være afventende med at foretage yderligere investeringer i nye hoteller indtil coronavirussen er helt under kontrol og der er en vaccine tilgængelig – da man risikerer en ny epidemi så længe en vaccine ikke er tilgængelig.
Kan ejendomme sælges til samme pris i dag som for 30 dage siden?
Ejendomsmarkedet er et illikvidt marked i modsætning til aktier og obligationer, da der ikke er et transparent marked med tusindvis af daglige transaktioner, der kan stille en pris. Værdien af en ejendom er baseret på hvad den mest villige køber vil betale, hvilket igen baserer sig på det markedsevidence der er tilgængeligt – herunder sammenlignelige handler.
Det er en grundlæggende forudsætning i al investeringsteori, at risiko og afkast hænger sammen. Da usikkerheden i de seneste 2-3 uger – og dermed risikoen er gået op – vil investorens krav til afkast alt andet lige også være gået op, hvis en ejendom skal handles i dag. Men da sælgerne ikke på det foreliggende grundlag er villige til at reducere deres prisforventninger og køber samtidig ikke ønsker at træffe beslutninger om nye ejendomsinvesteringer, når man endnu ikke kender omfanget af krisen – så vil transaktionsmarkedet stå stille og aktørerne vil afvente yderligere afklaring.
Forskellen på coronakrisen og tidligere kriser er, at denne rammer globalt og samtidig, hvilket giver en meget større og hurtigere impact end kriser som er mere regionalt bestemt og derved alene har afsmittende effekt på den globale økonomi. Vi kan alle se at retail, F&B samt oplevelsesindustrien er ekstremt hårdt ramt af den globale nedlukning. Hvis det bliver en kortvarig krise, så vil det primært være disse segmenter, hvor vi ser en effekt i form af, at investorerne vil være tilbageholdende med at foretage investeringer de kommende 12-18 måneder. Effekten vil i første omgang være en lavere transaktionsvolumen.
Får vi en langvarig nedlukning, så begynder der at udrulle sig en helt anden global krise, hvor vi vil opleve recession, fyringer og konkurser i stort omfang. Så vil vi se stigende tomgang i kontorsegmentet, et ejerboligmarked som stagnerer, tilbageholdenhed og nedgang i forbruget. Dette vil naturligvis få en generel negativ effekt på ejendomsmarkedet, som vi dog pt. vil undlade at spå yderligere om. Henset til, at vi i Danmark har et væsentligt bedre økonomisk fundament til at håndtere en sådan situation end mange andre lande, så forventer vi, at Danmark som ejendomsmarked vil stå stærkere end mange andre og investorernes kapital vil søge til core investeringer i Danmark, som en mere sikker destination end mange andre økonomier.
Spørgsmål til ovenstående kan rettes til
Nicholas Thurø
Managing Partner
Telefon: 26 24 20 40
