I løbet af de seneste år er efterspørgslen efter studieboliger i København steget mere end udbuddet, hvilket har medført et massivt underudbud. I samme periode er huslejen ligeledes steget, mens de studerendes disponible indkomst har været uændret. Dette har medført, at størstedelen af de københavnske studerende bruger mere end halvdelen af deres disponible indkomst på husleje. Mulighederne for lejestigninger synes derfor begrænsede, men Cushman & Wakefield RED ser dog fortsat studieboliger som en interessant aktivklasse.
Kun hver sjette studerende i København har mulighed for at bosætte sig i en studiebolig
Uagtet en høj byggeaktivitet har væksten i antallet af studieboliger ikke kunnet følge med væksten i antallet af studerende i de seneste år. Ifølge data fra Københavns Kommune blev der i alt ibrugtaget 4.705 ungdomsboliger inkl. ommærkninger fra familie- og ældreboliger til ungdomsboliger i perioden fra 2012 til 2018. I samme periode steg antallet af studerende med ca. 7.000, til at der var 89.700 studiepladser i København. Ifølge de senest tilgængelige tal fra primo 2019 var der i alt 14.900 studieboliger, hvilket betyder, at det kun var 17% af de studerende, som havde mulighed for at bosætte sig i en studiebolig. I januar 2019 var der 2.490 studieboliger i pipeline, hvilket ved et uændret antal studiepladser vil bringe dækningsgraden op på 19%.
”Til trods for at udbuddet af studieboliger vil stige i de kommende år, og at antallet af studerende har været stagnerende siden 2016, vurderer vi, at underudbuddet vil fortsætte i en årrække endnu” udtaler Lior Koren, partner i Cushman & Wakefield RED.
Historisk set har studieboliger i København været en særdeles attraktiv ejendomsklasse for ejendomsinvestorer. Dette skyldes, at markedet har været præget af en høj efterspørgsel, stigende lejepriser og at investorerne har kunnet opnå et merafkast på 25-50 basispoint ved at investere i studieboliger kontra traditionelle boligejendomme. Grundet afskaffelsen af studiepligten og en stigende interesse fra en bredere række af investorer er merafkastet indsnævret til 0-25 basispoint i dagens marked.
Desuagtet udgør studieboliger dog fortsat en interessant aktivklasse for en bred række ejendomsinvestorer. Dette skal ses i lyset af, at der også fremadrettet forventes at være et betydeligt underudbud, hvilket medfører en lav tomgangsrisiko. Hertil kommer det, at markedet for studieboliger ikke påvirkes af makroøkonomiske konjunkturer i samme grad som de traditionelle ejendomssegmenter. Dette skyldes, at de studerendes indkomst i høj grad er uafhængig af konjunkturerne, og at antallet af studerende på videregående uddannelser historisk set er steget i perioder med lavkonjunktur.
Hertil udtaler Lior Koren ”Kombinationen af en høj efterspørgsel fra de studerende, muligheden for at opnå et marginalt højere afkast samt at markedet for studieboliger i høj grad er upåvirket af makroøkonomiske konjunkturer, gør studieboliger til en interessant aktivklasse. Vi mener dog, at der er afgørende, at investorerne fokuserer på boliger, som de studerende har råd til at betale, hvorfor det er vigtigt at have de studerendes månedlige rådighedsbeløb in mente”.
Huslejen udgør mere end halvdelen af de studerendes disponible indkomst
Ifølge data fra boligportal.dk er den gennemsnitlige husleje for en 1-værelseslejlighed i København steget med hele 66% i løbet af de seneste ti år. I samme periode har de studerendes disponible indkomst været mere eller mindre uændret. Derfor ser vi i dag ser en rekordhøj lejebyrde for de 83% af de studerende, som ikke har mulighed for at bosætte sig i en studiebolig. Baseret på en beregning hvor den studerende betaler 6.250 kr. i husleje (gennemsnit for at leje et værelse og en 1-værelseslejlighed i 2020) og både har indtægter fra et studiejob, SU, SU-lån og boligstøtte ligger den studerendes lejebyrde på ca. 42% af den disponible indkomst. Hertil skal det bemærkes, at det i 2019 kun var 30% af de studerende på videregående uddannelser, som optog SU-lån. Laves beregningen derfor under samme forudsætninger for de 70% af de studerende, som ikke har en indtægt fra SU-lån, er lejebyrden på hele 54%.
Til sammenligning udgør boligbyrden for ejerlejligheder i København kun 31%, hvilket i høj grad er grundet den rekordlave rente. Grundet finanstilsynets stramninger af udlånsreglerne i 2016 er det dog de færreste studerende, som har mulighed for at finansiere købet af en ejerlejlighed, hvorfor de fleste studerende bliver tvunget ind på lejemarkedet.
Forudsætninger for beregning:
Lønindtægt: Jf. fagforeningen DJØF arbejder de studerende i Hovedstaden i gennemsnit 70 timer i måneden og har en timeløn på 152 kr., hvilket svarer til en lønindtægt på 5.395 kr. pr. måned efter skat. SU: Satsen for udeboende på videregående uddannelser i 2020. SU-lån: Den maksimale sats for SU-lån i 2020. Boligstøtte: Boligstøtten er beregnet ved brug af borger.dk’s ”Beregn din boligstøtte” funktion. Inputs til beregningen er som følger: 1-værelses lejebolig på 30 m² med én beboer og en husleje på 6.250 kr. pr. md.
Heimstaden og Koncenton dominerer markedet
Siden 2016 har de ti største investorer i alt investeret 4,9 mia. kr. i studieboliger i Danmark. Dette svarer til 77,6% af den samlede volumen på 6,3 mia. kr. Ses der på hvilke investorer, der har været mest aktive indenfor segmentet i de seneste fem år, er markedet i høj grad domineret af to investorer, nemlig Heimstaden og Koncenton, som har investeret for henholdsvis 1,62 mia. kr. og 1,25 mia. kr. Med en andel på 77,8% af den samlede volumen har særligt det københavnske marked fanget investorernes interesse.
”Den store andel kapital placeret i København indikerer, at investorerne ligeledes har set muligheder i det massive underudbud af studieboliger. Den rekordhøje lejebyrde vi ser i København, betyder dog, at vi fremadrettet vurderer, at der kun er et begrænset potentiale for yderligere lejestigninger i København. Fremadrettet kunne man derfor forestille sig, at investorerne vil rette deres interesse mod studieboliger i de omegnskommuner, hvor det offentlige transportnet er stærkt og transporttiden ind til København er kort” afslutter Lior Koren.
For yderligere information:
Lior Koren, Partner
Mail: lk@cw-red.dk
Tlf.: 27 11 05 08
