Ifølge ny rapport fra Cushman & Wakefield │RED står de to investorer for halvdelen af boliginvesteringer i Københavns kommune. Ifølge ejendomsrådgiveren bliver de investorer, som fokuserer på driftsafkast fremfor frasalgscases de mest aktive investorer i 2019.
Ifølge REDs nye rapport blev der i Danmark handlet boligudlejningsejendomme for 36,7 mia. kr. i 2018. Det er et marginalt fald fra de 39 mia. kr., der blev handlet for i 2017.
Udenlandske investorer stadig mest aktive trods nedgang
De udenlandske investorer har gennem de seneste seks år gradvist investeret mere og mere i boligudlejningsejendomme. Denne opadgående kurve er dog knækket i 2018, hvor de udenlandske investorer, ifølge RED, ”kun” investerede for 20,1 mia. kr. i boligudlejningsejendomme, svarende til en nedgang på godt 17%, om end de fortsat står for 55% af den samlede volumen i segmentet (figur 1). Omvendt har de danske investorer med en volumen på 16,6 mia. kr. investeret for knap 14% mere i boligudlejningsejendomme end i 2017.
To udenlandske investorer stod for 50% af boliginvesteringerne i Københavns kommune
Især boligudlejningsejendomme i København var i 2018 i høj kurs med en samlet transaktionsvolumen på 17,2 mia. kr. svarende til 47% af den samlede volumen i Danmark. Amerikanske Blackstone blev den største investor i det Københavnske boligmarked med opkøb for knap 5 mia. kr. i den gamle boligmasse, mens Norske Heimstaden købte fortrinsvist nyopførte ejendomme i København for ca. 3,5 mia. kr. Disse to investorer stod således for 50% af transaktionsvolumen i boligsegmentet i Københavns kommune i 2018. Ser vi på den landsdækkende opgørelse over boliginvesteringer udgør Heimstaden og Blackstone 35% af de samlede investeringer, med Koncenton, NIAM og Core Bolig på de øvrige placeringer (figur 3). ”Med de igangværende politiske indgreb i Boligreguleringsloven forventer vi, at markedet for de gamle boligudlejningsejendomme være fastfrosset indtil der er en afklaring, hvorfor vi i 2019 må forvente en noget lavere transaktionsvolumen i den gamle boligmasse,” siger Manging partner Nicholas Thurø fra RED.
Hos RED vurderes det, at politikernes foreslåede regulering af paragraf 5, stk. 2 kan give prisfald på op til 20% på de gamle boligudlejningsejendomme. ”Vi vurderer, at dem, der bliver hårdest ramt, vil opleve et prisfald på op til 20%. Men majoriteten af ejendommene ventes at falde i niveauet 10% i forhold til værdien i dag,” siger Nicholas Thurø.
Danske investorer øger investeringerne uden for København
København har i de senere år været det foretrukne område for investeringer i boligsegmentet. I 2018 faldt Københavns andel af den samlede transaktionsvolumen indenfor boliger dog til 47% fra 54% i 2017.
De danske investorer har i 2018 øget deres investeringer udenfor København fra 10,4 mia. kr. i 2017 til 13 mia. kr. i 2018 – mens de udenlandske investorer i samme periode har reduceret deres investeringer i samme område fra 10,6 mia. kr. til 9 mia. kr.
Driftsafkast bliver vigtigste parameter i fremtiden
I en tendensundersøgelse fra 4. kvartal 2018 gennemført af Dansk Ejendomsmæglerforening, forventer 76% af boligmæglerne i København og Frederiksberg prisfald for ejerboliger i 2019. Tilsvarende forventer hovedparten af de aktive investorer på det danske marked, ifølge RED’s Investor Survey, at ejerlejlighedspriserne vil falde.
Hos RED forventer man fortsat stor efterspørgsel efter boligudlejningsejendomme med fri markedsleje i 2019, uagtet udsigt til svagt faldende ejerlejlighedspriser. Forventningen er, at investorerne fortsat er indstillet på at erhverve nye boligejendomme til relativt lave afkast, som følge af den fortsat lave rente.
”De investorer, som har drevet markedet i 2018, er investorer som køber boliger for at opnå et stabilt afkast, frem for fokus på fortjeneste ved løbende frasalg af ejerlejligheder. I et marked med stagnerende ejerlejlighedspriser, kan det være svært for den investor, som investerer med henblik på løbende frasalg, at opnå det ønskede afkast på egenkapitalen, som ofte er højere end kravet fra en core investor, der alene fokuserer på driftsafkast,” siger Nicholas Thurø. Dermed forventer RED, at de mest aktive boliginvestorer i 2019 bliver de danske og udenlandske investorer, som fokuserer på driftsafkast frem for frasalgscases.
