Vores bestyrelsesformand Bjarne Jensen giver en kommentar til Jyllands-Posten om hvordan virksomheder og deres fremtidige krav til erhvervslejemål kommer til at se ud. Læs hele artiklen fra Jyllands-Posten herunder:
Virksomhederne stiller helt nye krav til erhvervslejemål
AF HENRIK MALMGREEN
Erhvervsbyggeri: digitalisering og nye samarbejdsformer har ændret virksomhedernes krav til deres erhvervslejemål. Kvadratmetermæssig fleksibilitet og kortere bindingsperioder er sammen krav om mulighed for at skabe spændende medarbejderfaciliteter blevet en helt ny virkelighed for udlejerne.
Fremtidens erhvervslejemål kommer til at ændre karakter. Det mener Bjarne Jensen, partner og bestyrelsesformand i Cushman & Wakefield RED, der er en af landets største formidlere af erhvervslejemål.
“Det vil ikke være sådan, at de store, nybyggede domicilers tid er helt slut, for fremadrettet vil der fortsat være store virksomheder, som på et tidspunkt får brug for et nyt domicil. Men nye måder at arbejde på vil helt klart få stor indflydelse på karakteren af fremtidens erhvervslejemål, bl.a. ud fra den betragtning, at virksomhederne er nødt til at kunne agere rimelig hurtigt, hvad angår antallet af medarbejdere. Det vil stille helt nye krav til mulighed for at kunne skalere op eller ned på mængden af lejede kvadratmeter,” siger han.
Han tilføjer videre, at dette faktum naturligvis både vil få markant indflydelse på, hvorledes fremtidigt erhvervsbyggeri skal opføres og indrettes, samt på hvorledes det skal finansieres.
Samtidig understreger han, at fremtiden er her allerede nu, forstået på den måde, at man især på to parametre mærker en markant ændring i efterspørgslen på lejemål – nemlig i krav til kvadratmetermæssig fleksibilitet og i krav om kortere bindingsperioder.
MERE FORANDERLIG VERDEN
“Vi oplever det især i forhold til mindre og mellemstore virksomheder. De er ikke interesseret i at indgå lange lejekontrakter. I en tid, hvor vi alle render rundt og råber disruption til højre og venstre, kan virkeligheden nemlig byde på høj grad af forandring. Således kan en hæderkronet virksomhed være out of business på blot få år, mens en opstartsvirksomhed med måske et par håndfulde medarbejdere kan være vokset eksplosivt i samme periode,” siger Bjarne Jensen.
Han føjer til, at det i sagens natur giver udfordringer for ejendommenes ejere, der må se en helt ny verden i øjnene. Nemlig en verden, hvor langvarige kontrakter vil være få, mens mange mindre lejere til gengæld vil se en færdig bygning og et realiseret kontormiljø, inden de skriver under på en lejeaftale.
Ifølge Bjarne Jensen vil det forhold desuden få betydning for belåningsmulighederne, forstået på den måde, at når sikkerheden for lejeindtægt forlods er mindre, vil kreditforeningerne formentlig kræve højere grad af egenkapital fra bygherren.
HELT NYE ARBEJDSKRAV
“Ud over at virksomhederne i dag er endnu mere specifikke og krævende i forhold til indretningen af deres lejemål og ikke mindst beliggenheden, vejer alle de faciliteter, som er uden om lejemålet også tungt, herunder kantinefaciliteter, loungeområder, fitnessmuligheder og shopping. Desuden har en række forskellige co-working-projekter virkelig sat gang i udviklingen,” siger Bjarne Jensen og fortsætter:
“Vi oplever det selv i Pier 47 på Langelinie, hvor Rainmaking har fart på udlejning af kontorpladser til virksomheder inden for især Fintech-sektoren. Generelt er det en tendens, at virksomhederne i stadig højere grad skal leve op til helt nye krav fra medarbejderne, også når det gælder kontorfaciliteterne, hvis de vil tiltrække de bedste medarbejdere.”
Denne betragtning understøttes blandt andre af organisationsanalytiker Eva Bjerrum fra Alexandra Instituttet, der sammen med Erik Arkitekter i en årrække har arbejdet med begrebet New Ways of Working. Eksempelvis har både Novo Nordisk i Hjørring, Arla Foods i Viby og Dokken i Aarhus benyttet Alexandra Instituttet til at blive klogere på, hvorvidt måden, man indretter sig på, rent faktisk matcher den måde, der arbejdes på. Det skyldes blandt andet, at arbejdsprocesserne bliver stadigt mere vidensbaserede, hvilket betyder et skift fra traditionel, silobaseret arbejdsdeling til nye samarbejdsformer.
ØNSKER BYNÆR PLACERINGEN
Men også det bynære miljø spiller en stadig større rolle, blandt andet i Aarhus Kommune, hvor man i forhold til erhvervsbyggeri har oplevet stor interesse for urban placering. Især vidensvirksomheder har ytret ønske om at integrere sig i bymiljøet, og det skyldes blandt andet jagten på et medarbejdertalent, der i høj grad har en urban livsstil. Desuden er der interesse for at mikse erhvervsprojekter med boligprojekter, herunder også miljøer med studie- og ungdomsboliger.
En af de bygherrer, der så at sige har set lyset, når det gælder den nye virkelighed for byggeri af erhvervslejemål, er KLP Ejendomme, der i slutningen af august igangsætter et erhvervsbyggeri på 50.000 kvm i Ørestad i København. Det er planlagt til at stå færdigt i 1. kvartal 2021 og vil gøre op med tidligere tiders gennemskuelige forretningskoncept om, at et erhvervslejemål typisk består af 10.000 til 15.000 kvm og udlejes til én lejer på en 10-årig kontrakt med en stor pensionskasse som investor.
“Vedrørende fremtidige lejere har vi endnu ikke indgået nogen kontrakter, hvilket naturligvis gør hele investeringen risikabel og spekulativ. Men da vores primære målgruppe er de små og mellemstore virksomheder, og de – i forhold til deres forretningsplanlægning – typisk ser 12-18 måneder frem, forventer vi at accelerere udlejningen, når byggeriet er 18 måneder fra aflevering og første mulige indflytning. Så er vi til gengæld overbeviste om, at udlejningen vil tage fart, da vores ejendom netop er programmeret og bygget til at imødekomme de behov og krav, som virksomhederne og deres medarbejdere vil stille i fremtiden,” siger adm. direktør i KLP Ejendomme, Søren Risager-Hansen.
NYE KRAV TIL FREMTIDEN
Tidligere på året udgav Cushman & Wakefield RED rapporten “Nordic Office – a preview of the future”. Den peger på 10 interessante tendenser, når det gælder de krav, virksomhederne og deres medarbejdere vil stille til fremtidens erhvervslejemål.
De 5 vigtigste er:
- Intelligente bygninger: Kombinationen af Big Data fra Internet of Things og sensorer vil sammen med Machine Learning spille en væsentlig rolle for brugeroplevelsen.
- Velbefindende: Medarbejdernes fysiske velbefindende vil komme yderligere i fokus i form af bl.a. tilbud om fitness og motion på arbejdspladsen.
- Samhørighed: Det bliver væsentligt, at medarbejderne kan føle sig som en del af noget større. Det gælder især i forhold til tilbud som kvalitetsmad i kantinen, fællesfaciliteter såsom lounges samt forskellige begivenheder og events.
- Social ansvarlighed: Corporate Social Responsibility kommer til at spille en vigtig rolle, når det gælder om at tiltrække og fastholde arbejdskraft.
- Beliggenhed: Virksomhedens fysiske beliggenhed og nærhed til urbane miljøer bliver en markant konkurrenceparameter.
