Udbredelsen af den globale pandemi og den medfølgende nedlukning af Danmark i starten af 2020 skabte usikkerhed blandt ejendomsinvestorer. I dag erfares dog en stigende optimisme på det danske erhvervsejendomsmarked med forventninger til værdiforøgelser og øget opkøb. Især i segmenterne bolig- og logistikejendomme opleves stor interesse, mens kontorsegmentet er mere mærket af COVID-19. Dette viser ny undersøgelse foretaget blandt de største investorer i Danmark af Cushman & Wakefield | RED.
Før COVID-19 ramte Danmark forventede 75% af de adspurgte investorer at øge deres investeringer på det danske erhvervsejendomsmarked, men som følge af øget usikkerhed faldt denne andel væsentligt. I dag er investorerne mere forhåbningsfulde omkring en normalisering af markedet, hvor flere forventer at øge størrelsen på deres ejendomsportefølje.
Efter genåbningen af Danmark forventer flere danske investorer igen værdiforøgelser i deres porteføljer, hvilket kan være forklaringen på den stigende købelyst blandt investorerne. Under nedlukningen skete et skift i investorernes forventninger til værdiudviklingen i deres porteføljer. Investorerne var før COVID-19 optimistiske og forventede en værdiforøgelse af deres porteføljer, dog var situationen noget anderledes i april, hvor investorerne forventede en værdiforværring. Nyeste resultater viser igen optimistiske markedsforventninger, og selvom resultaterne ikke er på niveau med forventningerne før pandemien ramte landet, er der igen et meget positivt syn på det fremtidige ejendomsmarked.
Fortsat stor efterspørgsel efter boligejendomme
Hvor boligsegmentet og kontorsegmentet var de mest eftertragtede segmenter før COVID-19 udbrød i Danmark, er det i dag særligt boliger, som investorerne vurderer som en attraktiv aktivklasse.
Hele 75% af de adspurgte vurderer boligsegmentet til at klare sig bedst i resten af 2020, mens kun 14% svarer det samme om kontorejendomme.
Investorer søger i sikker havn med deres kontorinvesteringer
”Dette beror i høj grad på en dalende tillid til brugerefterspørgslen efter kontorarealer. Investorerne er ikke længere sikre på, at den meget stærke efterspørgsel fra kontorlejerne, som vi har oplevet i en årrække nu, vil vare ved. Dette sammenholdt med at tomgangen er steget en anelse i København efter nedlukningen gør, at investorerne er mere forsigtige og søger mod de bedst beliggende kontorejendomme i de store byer”, udtaler Lior Koren, partner i Cushman & Wakefield | RED.
Hertil kommer, at brugen af kontorhjemmearbejdspladser – som har vist sig langt hen ad vejen at være kommet for at blive – også har en vis indflydelse på efterspørgslen.
Trods dalende tillid til det danske kontormarked, har de danske investorer set i et nordisk perspektiv det mest optimistiske syn på fremtidens kontormarked efter COVID-19. Ingen af de adspurgte investorer i Norge eller Finland forventer en stigende efterspørgsel efter kontorejendomme, mens det i Sverige er beskedne 6%. Her er investorerne i Danmark mere optimistiske, hvor 15% forventer, at efterspørgslen efter kontorarealer vil stige.
”I den forbindelse er det vigtigt at fremhæve, at i nye kontorbebyggelser, som i de kommende år vil blive tilført markedet i København, er mere end 50% af arealet allerede udlejet. Efter vores beregninger vil det betyde, at udbuddet øges med ca. 50.000 etagemeter nybyggede kontorarealer årligt de kommende fire år. Det vil markedet kunne absorbere, uden at det bør få en indvirkning på lejepriserne, medmindre vi kommer til at opleve en markant stigning i antallet af konkurser, ledigheden og dermed øget tomgang”, fortsætter Lior Koren.
Høje forventninger til logistikejendomme
Efter boligejendomme følger logistikejendomme som det segment, investorerne vurderer har bedst potentiale til at klare sig godt i indeværende år. Pandemiens påvirkning på investorernes forventninger til efterspørgslen i dette segment synes at være begrænset. Der er fortsat 18% af investorerne, der forventer faldende afkast i logistiksegmentet, og et flertal der forventer et uændret niveau for resten af 2020.
”Logistik var i høj kurs før nedlukningen og er det fortsat. Det er et forholdsvis lille marked i Danmark, og der er konkurrence om de gode produkter. Derfor vi vil fortsat kunne se faldende afkastniveauer i det segment”, udtaler Lior Koren.
Med COVID-19 forventes forringede finansieringsvilkår for investorerne
Mens flere af de adspurgte investorer har appetit på at øge deres investeringer i fast ejendom, har investorerne begrænset tillid til gode lånevilkår. Efter genåbningen viser undersøgelsen, at hele 29% af de adspurgte investorer forventer forringede finansieringsforhold i fremtiden. Med usikkerheden og konsekvenser på samfundsøkonomien som følge COVID-19, kan investorer opleve, at bankerne bliver mindre risikovillige, stiller højere krav til investeringernes robusthed samtidig med at finansieringsvilkårene bliver forringet. Majoriteten af investorerne forventer dog fortsat uforandrede forhold i fremtiden i deres finansieringsmuligheder.
”Der er helt åbenlyst nogle segmenter, hvor det er blevet meget vanskeligere at opnå gode finansieringsvilkår. Boligudlejningsejendomme med omkostningsbestemt husleje, butiksejendomme, hoteller og i det hele taget ejendomme med tomgang er blevet svære at finansiere, og det kan få en effekt på prisen eller lede til et skift i investorprofilerne til de ejendomstyper”, fortæller Lior Koren.
Undersøgelsen baserer sig på svar fra 53 af de største ejendomsbesiddere i Danmark.
