Det danske ejendomsmarked har i en årrække været præget af udenlandsk kapital, som har haft stor glæde af den lave rente og dermed gearingseffekten i fast ejendom. Men hvad har den stigende rente betydet for de udenlandske investeringer?
I perioden 2017-2022 udgjorde den udenlandske andel af investeringsvolumen i det danske ejendomsmarked årligt mellem 42 og 50%. Især de store transaktioner var domineret af den udenlandske kapital. I de seneste knap 2 år er andelen dog faldet voldsomt til ca. 27% af den investerede kapital og samtidig har vi set flere der sælger ud.
Investeringerne har ændret sig
I perioden med den lave rente, investerede de udenlandske investorer hele 53% af kapitalen i boligsegmentet, hvor kombinationen af muligheden for en høj belåning (større gearing) og den lave rente, gjorde boliginvesteringerne meget attraktive.
De seneste 2 år med højere renter, har gjort det nærmest umuligt for den gearede investor at levere et tilfredsstillende afkast på egenkapitalen og det har også vist sig i transaktionsaktiviteten. De udenlandske investorer gik fra at investere i gennemsnit DKK 21 mia. årligt i danske boligejendomme i 2017-2022 til nu kun DKK 4 mia. i de seneste 2 år. Samtidig er den andel af deres kapital, som de har investeret i boligejendomme, faldet fra 53% til 32%.
Den kapital de udenlandske investorer har investeret i Danmark i de seneste 2 år, er i høj grad gået til lager/logistik segmentet, som har udgjort hele 48% mod 14% i perioden 2017-2022. Det skyldes formodentlig kombinationen af en tiltro til positiv lejevækst i lagersegmentet som følge af stor efterspørgsel samt at det højere afkast på lager/logistik ejendomme (versus boliger) medfører, at investorerne stadig kan få en gearingseffekt på egenkapitalen ved at belåning.
Udlændingene sælger mere – men holder på boligerne
I takt med at de udenlandske investorer har købt mindre, så har de været mere aktive som sælgere. I perioden 2017-2022 udgjorde deres salg kun 33% set i forhold til deres investeringsvolumen. I de sidste 2 år har udlændingene købt for knap DKK 25 mia., men i samme periode solgt for DKK 22,6 mia. – dvs. et salg på 91% i forhold til deres investeringsvolumen.
Men udlændingene sælger ikke lige meget ud af alle aktiver. Kontor og Retail er de 2 segmenter hvor man har solgt mest ud og realiseret respektive 71% og 65% af det man har investeret i, hvorimod boliger og lager/logistik har man holdt fast i og kun solgt respektive 26% og 36% i forhold til den samlede investering i segmenterne.
For yderligere information:
Nicholas Thurø, Managing Partner
Mail: nt@cw-red.dk
Tlf.: 26 24 20 40
